Tapu iptal ve tescil davası devam ederken, dava konusu taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması hukuken karmaşık sonuçlar doğurabilir. Bu duruma karşı davacının haklarını korumak için alınabilecek önlemler ve olası sonuçlar aşağıda açıklanmıştır:
Davanın Devam Ettiği Sırada Satış Mümkün müdür?
Evet, tapu iptal ve tescil davası devam ederken taşınmazın satılmasına yasal olarak bir engel yoktur. Tapu kaydında mülkiyetin devredilmesi, davalı tarafın mülkiyet hakkının bir gereğidir. Ancak bu durum, davacının haklarını korumasız bırakmaz.
Hak Kaybını Önlemek İçin En Önemli Adım: İhtiyati Tedbir
Davacının, dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engellemek ve hak kaybına uğramamak için yapması gereken en önemli şey, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep etmektir.
- İhtiyati Tedbir Nedir? İhtiyati tedbir, mahkemenin, davanın konusu olan bir mal veya hakkın mevcut durumunu korumak, olası hak kayıplarını engellemek amacıyla verdiği geçici bir koruma kararıdır.
- Nasıl Talep Edilir? Tapu iptal ve tescil davalarında davacı, dava dilekçesinde veya davanın sonraki aşamalarında, dava konusu taşınmazın tapu kaydına satışına engel olacak şekilde ihtiyati tedbir konulmasını talep edebilir.
- Sonucu: Mahkeme bu talebi kabul ederse, taşınmazın tapu kaydına şerh düşülerek, dava süresi boyunca taşınmazın başkasına devri (satış, bağış, ipotek vb.) engellenmiş olur. Bu durumda, taşınmazın üçüncü bir kişiye satışı fiilen yapılamaz.
İhtiyati Tedbir Kararı Yoksa Ne Olur?
Eğer dava açılırken ihtiyati tedbir kararı alınmamış ve taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmışsa, durum daha karmaşık bir hal alır:
- İyi Niyetli Üçüncü Kişi Koruması:
- Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
- Yani, eğer taşınmazı satın alan üçüncü kişi (yeni malik), tapu kaydının yolsuz olduğunu bilmiyor ve bilebilecek durumda değilse (iyi niyetliyse), bu kişi taşınmazın yeni sahibi olur ve davacı, iyi niyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davasını kazanamaz. Davacının davası yeni malik açısından reddedilir.
- Kötü Niyetli Üçüncü Kişi:
- Eğer taşınmazı satın alan üçüncü kişi, tapu kaydının yolsuz olduğunu biliyorsa veya durumun gerektirdiği özeni göstermesine rağmen bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetliyse), bu durumda iyiniyet korunmaz.
- Davacının, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispatlaması halinde, davacı üçüncü kişiye karşı da tapu iptal ve tescil davasını kazanabilir ve taşınmazın kendi adına tescilini sağlayabilir. Ancak kötü niyeti ispat etmek zordur ve hukuki süreç uzayabilir.
- Davacının Tazminat Hakkı:
- Şayet davacı, taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye karşı kazanamazsa, yani mülkiyeti geri alamasa bile, zarara uğradığı için taşınmazı devreden (eski davalı) kişiye karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu tazminat, genellikle taşınmazın dava tarihindeki veya zararın meydana geldiği tarihteki gerçek değeri üzerinden belirlenir.
Tapu İptal ve Tescil Kararının Kesinleşmesi
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalar olduğundan, mahkeme kararı kesinleşmedikçe icra edilemez. Yani, yerel mahkeme davayı davacı lehine dese bile, istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanıp karar kesinleşmedikçe tapuda işlem yapılamaz. Bu durum, ihtiyati tedbirin önemini bir kez daha ortaya koyar, zira dava kesinleşmeden önce taşınmaz el değiştirebilir.
Özetle: Tapu iptal ve tescil davası açıldığında, olası bir mağduriyetin önüne geçmek için ilk ve en önemli adım, mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep etmektir. Aksi takdirde, taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa ve bu kişi iyi niyetliyse, davacı taşınmazı geri alamayabilir ve sadece tazminat hakkına sahip olabilir. Bu nedenle, bu tür hukuki süreçlerde bir gayrimenkul avukatından destek almak hayati önem taşır.
