İzale-i şuyu davasında değer tespiti nasıl yapılır?

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Değer Tespiti Nasıl Yapılır?

İzale-i Şuyu davası, ortak mülkiyete tabi olan bir taşınır veya taşınmaz malın, ortaklar arasındaki paydaşlık ilişkisinin sonlandırılarak malın paydaşlara payları oranında taksimi (bölüşülmesi) veya satılarak bedelinin paylaştırılması amacını güden bir davadır. Bu davanın en kritik aşamalarından biri, ortaklığın giderilmesi istenen malın değerinin doğru ve adil bir şekilde tespit edilmesidir.

Değer Tespiti Süreci: Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

İzale-i Şuyu davasında değer tespiti, genellikle mahkeme tarafından resen (kendiliğinden) yapılan ve konusunda uzman kişiler aracılığıyla gerçekleştirilen bir süreçtir. İşte adımlar:

1. Mahkeme Kararı ve Keşif: Dava sürecinde mahkeme, ortaklığın giderilmesi istenen malın (arsa, bina, tarla vb.) değerinin belirlenmesi için keşif yapılmasına karar verir. Keşif, yargıcın, tarafların ve bilirkişilerin dava konusu malın bulunduğu yere giderek yerinde inceleme yapmasıdır.

2. Bilirkişi Ataması: Mahkeme, değer tespiti için bilirkişi veya bilirkişi heyeti görevlendirir. Bu bilirkişiler genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi gibi alanında uzman kişilerdir.

3. Bilirkişi İncelemesi ve Değerleme Esasları: Bilirkişiler, keşif sırasında ve sonrasında şu hususları detaylı bir şekilde incelerler:

   • Taşınmazın Tapu Kaydı ve İmar Durumu: Tapu kayıtları incelenerek taşınmazın resmi niteliği, yüzölçümü, üzerinde şerh veya beyan olup olmadığı, pay ve paydaş bilgileri tespit edilir. İmar durumunun (imarlı, imarsız, tarım arazisi vb.) değeri üzerindeki etkisi değerlendirilir.

   • Konum ve Çevresel Faktörler: Taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri (şehir merkezi, kırsal alan, sanayi bölgesi), ulaşım imkanları, çevresindeki sosyal donatılar (okul, hastane, alışveriş merkezleri), piyasa koşulları ve bölgedeki gelişim potansiyeli dikkate alınır.

   • Fiziksel Özellikler: Taşınmazın büyüklüğü, geometrik yapısı, zemin kalitesi, üzerinde yapı varsa yapının yaşı, ruhsat durumu, yapı sınıfı, yıpranma payı, iç ve dış durumu, kullanılan malzemelerin kalitesi gibi fiziki özellikleri incelenir.

   • Muhdesatların Değeri: Taşınmaz üzerinde bulunan ağaç, kuyu, bahçe duvarı, bina, ek yapı gibi değer artıran ve bir paydaş tarafından yapılmış muhdesatlar (bütünleyici parçalar) varsa, bunların değeri de ayrı ayrı tespit edilir. Bu muhdesatların kime ait olduğu ve genel değere nasıl yansıtılacağı önemlidir. Yıpranma payı düşülerek ayrı bir oranlama yapılabilir.

   • Piyasa Değeri Karşılaştırması: Bilirkişiler, taşınmaza benzer nitelikteki, aynı bölgede yer alan ve yakın zamanda satılmış olan diğer taşınmazların satış bedellerini (emsal araştırması) inceleyerek piyasa değerini belirlemeye çalışırlar.

   • Gelir Getirme Potansiyeli: Eğer taşınmaz kira geliri getiriyorsa veya potansiyel olarak getirebilecek nitelikteyse, bu gelir potansiyeli de değerlemede dikkate alınabilir.

4. Bilirkişi Raporu: Tüm bu incelemeler ve analizler sonucunda bilirkişiler, taşınmazın dava tarihindeki güncel piyasa değerini gösteren detaylı bir rapor hazırlar. Raporda değerin nasıl belirlendiği, kullanılan yöntemler ve gerekçeleri açıkça belirtilir. Raporda ayrıca, taşınmazın aynen taksime (bölmeye) uygun olup olmadığı ve eğer uygunsa nasıl bir taksim yapılabileceği de belirtilir.

Değer Tespitine İtiraz ve Süreci

Mahkeme tarafından alınan bilirkişi raporu, dava taraflarına tebliğ edilir. Taraflar, rapora karşı itiraz etme hakkına sahiptirler.

• İtiraz Süresi: Bilirkişi raporuna karşı itiraz süresi, raporun tebliğinden itibaren genellikle 2 haftadır. Bu süre içinde taraflar, raporun eksik, hatalı veya gerçeği yansıtmadığı gerekçesiyle mahkemeye itiraz dilekçesi sunabilirler.

• İtirazın Değerlendirilmesi: Mahkeme, yapılan itirazları değerlendirir. Gerekli görürse aynı bilirkişilerden ek rapor isteyebilir veya yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirerek yeniden keşif ve değerleme yaptırabilir.

• Değerin Kesinleşmesi: Tüm itiraz süreçleri tamamlandıktan ve mahkeme uygun gördüğü değerleme raporunu kabul ettikten sonra, taşınmazın değeri kesinleşir. Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez, ancak istisnai durumlarda mahkeme karar verebilir.

Değer Tespitinin Sonuçları

Değer tespiti, davanın seyrini doğrudan etkiler:

Temizlenmeyen petek hem faturayı yükseltiyor hem de ısıtmayı düşürüyor

İçeriği Görüntüle

• Aynen Taksim (Bölme) Kararı: Eğer mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın aynen taksime uygun olduğuna ve bu taksimin değer kaybına yol açmayacağına karar verirse, mal ortaklar arasında fiilen paylaştırılır. Değer farkı oluşan paylar için denkleştirme bedeli ödenmesine hükmedilebilir.

• Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya taksim halinde önemli bir değer kaybı yaşanacaksa (ki bu durum izale-i şuyu davalarının büyük çoğunluğunda söz konusudur), mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Bu durumda, bilirkişi raporunda belirlenen değer, satış için bir başlangıç değeri oluşturur. İhale, belirlenen değerin genellikle %50'si üzerinden başlar. Satış sonrası elde edilen bedel, paydaşlar arasında tapudaki hisseleri oranında paylaştırılır.

Değer tespiti, izale-i şuyu davasının adil bir şekilde sonuçlanabilmesi için hayati öneme sahip bir aşamadır. Bu süreçte bir avukatla çalışmak, hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci doğru yönetmek açısından büyük fayda sağlayacaktır.