Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Ne Zaman Çıkar?
Bir evin satılması, kiracı için belirsizlik yaratabilir ancak yasalara göre kiracının hakları güçlü bir şekilde korunmaktadır. Evin mülkiyeti değiştiğinde, mevcut kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez; yeni ev sahibi, önceki ev sahibinin kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerini devralır. Bu durum, kiracının, kira sözleşmesinin süresi bitene kadar aynı şartlarla evde kalma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Ancak, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek isteyebileceği belirli durumlar ve bu durumların gerektirdiği yasal süreler vardır.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı
Yeni ev sahibi, kiralanan konutu kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye etmek isteyebilir. Bu, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 351. maddesinde düzenlenmiştir ve en yaygın tahliye nedenlerinden biridir. Ancak bu ihtiyaç, gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yani yeni ev sahibi, "ben oturacağım" diyerek keyfi bir şekilde kiracıyı çıkaramaz.
Bu durumda izlenecek iki farklı yol ve süreler vardır:
-
Edinme Tarihinden İtibaren Bildirim ve Dava:
- Yeni ev sahibi, evi satın aldığı tapu devri tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak (genellikle noter aracılığıyla ihtarname çekerek) durumu bildirmeli ve taşınmaza ihtiyaç duyduğunu belirtmelidir.
- Bu bildirimden 6 ay sonra, eğer kiracı evi tahliye etmemişse, yeni ev sahibi tahliye davası açabilir.
- Yani bu süreçte, kiracının evi boşaltması için yasal olarak en az 7 ay (1 ay bildirim süresi + 6 ay tahliye davası bekleme süresi) bir süresi vardır. Mahkeme süreci de ek zaman alacaktır.
-
Sözleşme Süresinin Bitiminden İtibaren Dava:
- Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açabilir. Bu durumda 6 aylık bekleme süresi uygulanmaz.
- Ancak burada önemli olan, kira sözleşmesinin belirli süreli olması ve sürenin dolmuş olmasıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde veya sözleşmenin yenilenmiş sayılması durumunda bu yol genellikle uygulanamaz.
Kiracının Mevcut Kira Sözleşmesi ve Hakları
Evin satılması, kiracının mevcut kira sözleşmesini geçersiz kılmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereği, kiralananın el değiştirmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni ev sahibi, sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu durumun kiracı açısından bazı önemli sonuçları vardır:
- Kira Bedeli ve Şartları: Kiracı, mevcut kira sözleşmesindeki tüm şartlarla (kira bedeli, artış oranı, ödeme zamanı vb.) yeni ev sahibine karşı sorumludur ve bu şartlar yeni ev sahibi için de bağlayıcıdır. Yeni malik, tek taraflı olarak kira bedelini artıramaz veya sözleşme şartlarını değiştiremez.
- Depozito: Eski ev sahibine ödenen depozito, yeni ev sahibinin sorumluluğuna geçer. Kiracı evden çıktığında depozitosunu yeni ev sahibinden geri almalıdır.
- Kira Ödemesi: Yeni ev sahibi tapu devri gerçekleştikten ve kiracıyı bilgilendirdikten sonra, kiracı kira ödemelerini yeni ev sahibinin bildireceği hesaba yapmalıdır.
Diğer Tahliye Nedenleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev sahibi değişikliği dışında, genel kira hukuku kuralları çerçevesinde kiracının tahliye edilebileceği başka durumlar da vardır:
- Kirayı Ödememe: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, ihtarnameye rağmen ödememeye devam etmesi halinde tahliye davası açılabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının kira sözleşmesi başlangıcında veya sonrasında, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü imzalaması durumunda, ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Yeni malik de eski malik döneminde imzalanmış taahhütnameyi kullanabilir.
- İmar ve İmar Amaçlı Yıkım: Kiralanan konutun imar amaçlı yıkım veya büyük çaplı onarım gerektirmesi ve bu durumun kiralananda oturmayı imkansız kılması halinde de tahliye istenebilir.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde veya belirli süreli sözleşmelerin 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.
Önemli Notlar:
- Yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunu ispatlaması gerekir. Eğer ev sahibi kiracıyı bu gerekçeyle çıkardıktan sonra evi başkasına kiraya verirse veya kendisi kullanmazsa, eski kiracı tazminat davası açma hakkına sahip olabilir.
- Tahliye süreçleri, her somut olaya göre farklılık gösterebilir ve hukuki detaylar içerebilir. Bu nedenle, bir ev sahibi veya kiracı olarak bu tür bir durumla karşılaştığınızda, mutlaka bir avukattan hukuki danışmanlık almanız en doğru ve güvenli yoldur.
