Bu maddenin 3. fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin, önceki kira yılında belirlenen artış oranıyla bağlı olmaksızın, hakim tarafından hak ve nesafete göre belirlenebileceğini hükme bağlar.
Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Kuralı
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre kira tespit davası için temel kural şöyledir:
- İlk 5 Yıl İçinde (Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa): Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, kira bedelinin tespiti davası her kira döneminin sonunda açılabilir. Bu durumda mahkeme, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını aşmamak kaydıyla bir artışa karar verir. Yani, sözleşmede artış oranı belirtilmemişse 5 yıl dolmadan da dava açılabilir ancak mahkeme TÜFE ile sınırlı kalır.
- İlk 5 Yıl İçinde (Sözleşmede Artış Hükmü Varsa): Eğer kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse (örneğin, "yıllık TÜFE oranında artırılacaktır" gibi), ilk beş yıl boyunca bu hükme göre kira artışı yapılır ve kural olarak kira tespit davası açılmaz.
- 5 Yılın Sonunda: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolduktan sonra veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu durumda mahkeme, sadece TÜFE oranıyla bağlı kalmaz; piyasa emsal kiraları, kiralanan taşınmazın durumu, çevresel faktörler ve hakkaniyet gibi unsurları da dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir.
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilecek İstisnai Durumlar
Yukarıdaki genel kurallara rağmen, 5 yıldan önce kira tespit davası açılabilecek bazı istisnai durumlar da mevcuttur:
- Kira Sözleşmesinde Artış Hükmünün Olmaması: Kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin ne şekilde artırılacağına dair hiçbir hüküm yoksa, her yenilenen kira dönemi için (5 yıl dolmadan da) kira tespit davası açılabilir. Ancak bu durumda mahkeme, TBK m. 344/2 uyarınca, artış oranını TÜFE oranını geçmeyecek şekilde belirler. Yani, piyasa rayicine göre artış yapılamaz.
- Aşırı İfa Güçlüğü (Kira Uyarlama Davası): Kira tespit davası ile karıştırılmaması gereken, ancak kira bedelinin değiştirilmesini sağlayan bir diğer dava türü olan kira uyarlama davası, kira ilişkisi 5 yılı doldurmadan da açılabilir. Bu dava, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra öngörülemeyen ve olağanüstü durumlar (örneğin, çok yüksek enflasyon, savaş, ekonomik kriz vb.) nedeniyle kira bedelinin ifasının taraflardan biri için aşırı derecede güçleşmesi halinde başvurulan bir yoldur. Kira uyarlama davasında herhangi bir süre şartı aranmaz ve mahkeme, mevcut koşullara göre kira bedelini hakkaniyete uygun olarak yeniden belirler. Bu dava, kira tespit davasından daha istisnai ve şartları daha ağır olan bir davadır.
Dava Açma Zamanı ve Geçerlilik Süresi
Kira tespit davası, yeni kira döneminden önceki en az 30 gün içinde açılmalı veya kira bedelinde artış yapılacağına dair kiracıya aynı süre içinde yazılı bildirim (ihtarname) gönderilerek, bu bildirimden sonra yeni kira dönemi içinde de dava açılabilir. Eğer bu süreye uyulmazsa, mahkeme tarafından tespit edilecek yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Özetle: Kural olarak 5 yıldan önce kira tespit davası açılamaz, ancak kira sözleşmesinde kira artışına dair hiçbir hüküm bulunmuyorsa bu süre dolmadan da dava açılabilir fakat artış oranı TÜFE ile sınırlı kalır. Öngörülemeyen durumlar nedeniyle aşırı ifa güçlüğü yaşanıyorsa, kira uyarlama davası 5 yıl şartı aranmaksızın açılabilir.
Bu konuda yasal süreçler karmaşık olabileceğinden, herhangi bir dava açmadan önce bir avukata danışmanız en sağlıklısı olacaktır.
