Noter huzurunda yapılması zorunlu olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuda devir için bir ön adım niteliğindedir. Ancak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına bazı kritik noktalara dikkat etmek şarttır.
İşte taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparken göz önünde bulundurmanız gereken 5 önemli püf nokta:
1. Sözleşmenin Noterde Düzenleme Şeklinde Yapıldığından Emin Olun
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Tarafların sadece imzalaması veya adi yazılı şekilde düzenlenmesi sözleşmeyi geçersiz kılar. Noter, sözleşmeyi tarafların iradelerini tespit ederek resmi senet şeklinde düzenler ve taraflara okur. Bu resmiyet, sözleşmenin hukuki sağlamlığını ve tarafların haklarını güvence altına alır.
2. Taşınmazın Tapu Kayıt Bilgilerini Eksiksiz ve Doğru Bir Şekilde Belirtin
Sözleşmeye konu olan taşınmazın tapu kayıt bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, niteliği, yüzölçümü vb.) eksiksiz ve tapu kayıtlarıyla birebir uyumlu olmalıdır. Hatalı veya eksik yazılan bilgiler, ileride tapu devri sırasında sorunlara yol açabilir. Mümkünse, güncel bir tapu kaydı (tapu senedi veya tapu kayıt örneği) edinilerek bilgiler bu belgeye göre doldurulmalıdır. Taşınmazın fiili durumu (arsa, bina, daire vb.) ile tapu kaydındaki niteliği karşılaştırılmalıdır.
3. Satış Bedelini ve Ödeme Planını Net Bir Şekilde Belirleyin
Sözleşmede taşınmazın toplam satış bedeli açıkça belirtilmeli ve ödeme planı (peşinat miktarı, ara ödemeler, son ödeme tarihi, ödeme şekli – nakit, banka havalesi vb.) tüm detaylarıyla yazılmalıdır. Ödemelerin hangi banka hesabına yapılacağı, ödeme yapıldığında dekonta "taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bedeli" gibi açıklayıcı ibarelerin yazılması gibi hususlar da belirtilmelidir. Gecikme faizi veya cayma tazminatı gibi şartlar varsa, bunlar da net olarak ifade edilmelidir.
4. Tapuya Şerh Koydurma Şartını Göz Ardı Etmeyin
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, alıcı açısından en önemli güvencelerden biridir. Noterde sözleşme yapıldıktan sonra, bu sözleşmenin tapu müdürlüğüne bildirilerek ilgili taşınmazın tapu kaydına şerh düşülmesi, sözleşme konusu taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını veya başka bir şekilde devredilmesini engeller. Bu şerh sayesinde, satıcı taşınmazı bir başkasına satmaya kalksa bile, alıcının hakkı korunmuş olur ve şerh süresi içinde tapu tescil davası açma hakkı saklı kalır. Bu işlemi yapmak için sözleşmenin bir nüshası ile tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır.
5. Karşılıklı Hak ve Yükümlülükleri, Cayma Şartlarını Detaylandırın
Sözleşmede sadece satış vaadi değil, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri ile sözleşmeden cayma veya fesih durumunda uygulanacak şartlar da açıkça belirtilmelidir. Örneğin, taşınmazın ne zaman teslim edileceği, varsa eksikliklerin giderilme süresi, borçların (emlak vergisi, aidat vb.) hangi tarihten itibaren kime ait olacağı gibi detaylar önemlidir. Özellikle, sözleşmenin hangi şartlarda feshedilebileceği, cayma halinde ödenecek tazminat miktarı (ceza-i şart) veya ödenen paranın iadesi gibi konular netleştirilmelidir. Bu maddeler, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda hukuki sürecin daha hızlı ve adil ilerlemesini sağlar.
Bu püf noktalarına dikkat ederek hazırlanan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, hem alıcı hem de satıcı için hukuki güvence sağlayacak ve olası mağduriyetlerin önüne geçecektir.
