Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının yalnızca belirli şartlar altında ve yasal yollarla çıkarılması mümkün.
1. Haklı İhtar: En Kısa ve En Etkili Yol
Kiracının kirasını geç ödemesi veya sürekli aksatması durumunda, ev sahibinin ilk yapması gereken işlem noter aracılığıyla ihtar çekmektir.
Aynı kira yılı içinde;
- Kiracıya iki kez yazılı ve noter onaylı ihtar gönderilirse,
- Kira yılı sonunda tahliye davası açma hakkı doğar.
Önemli uyarı:
SMS, WhatsApp mesajları veya sözlü uyarılar hukuken geçerli sayılmaz. Tahliye sürecinde noter ihtarı şarttır.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı
Ev sahibinin, eşinin, çocuğunun veya bakmakla yükümlü olduğu birinci derece yakınının konut ihtiyacı bulunması hâlinde kiracının tahliyesi mümkündür.
Bu durumda;
- Tahliye davası açılır,
- Mahkemeler çoğunlukla ev sahibi lehine karar verir,
- Kiracı, dava ve avukatlık masraflarını ödemek zorunda kalabilir.
Kritik uyarı:
Bu gerekçeyle tahliye edilen ev, 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat davası açabilir.
3. Tahliye Taahhütnamesi En Güçlü Belge
Kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesi, tahliye süreçlerinde en güçlü hukuki belgelerden biridir.
Geçerli sayılabilmesi için;
- Kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olması,
- Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi,
- Evli kiracılarda her iki eşin de imzasının bulunması gerekir.
Bu şartlar sağlanıyorsa, icra yoluyla doğrudan tahliye mümkündür.
4. Kira Süresi 5 Yılı Doldurduysa
Kiracı, aynı evde 5 yılını doldurmuşsa ev sahibi;
- Kira tespit davası açabilir,
- Mahkeme emsal kira bedellerine göre yeni bedeli belirler.
Kiracı, mahkemece belirlenen yeni bedeli kabul etmezse tahliye süreci başlatılabilir.
5. Ev Satıldığında Yeni Malikin Hakkı
Evi satın alan yeni malik, belirli şartlarla kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
- Satın alma tarihinden itibaren 6 ay içinde kiracıya ihtar çekilmelidir,
- Kiracı çıkmazsa tahliye davası açılır.
Bu davalar genellikle ev sahibi lehine sonuçlanır. Kiracı, yargılama ve avukatlık giderlerini de ödemek zorunda kalabilir.
6. Zorunlu ve Büyük Tadilat Gerekçesi
Evde;
- Yıkım,
- Güçlendirme,
- Kapsamlı ve zorunlu tadilat
gerekiyorsa, kiracının tahliyesi mümkündür. Ancak tadilatın gerçek, zorunlu ve belgelerle ispatlanabilir olması şarttır.
Kesinlikle Yapılmaması Gerekenler
Ev sahiplerinin en sık yaptığı ve ciddi hukuki riskler doğuran hatalar şunlardır:
- Kilit değiştirmek,
- Elektrik, su veya doğalgazı kestirmek,
- Kiracıyı zorla çıkarmaya çalışmak,
- Hakaret, tehdit veya fiziksel müdahalede bulunmak.
Bu tür eylemler, tazminat ve ceza davalarına yol açabilir.
Hukuk Dışı Yol Daha Büyük Sorun Doğurur
Kiracı tahliyesi yalnızca yasal yollarla mümkündür. Hızlı çözüm arayışıyla atılan yanlış bir adım, ev sahibini ciddi maddi kayıplar ve cezai sorumluluklarla karşı karşıya bırakabilir. Uzmanlara göre; noter ihtarı, doğru dava türü ve sabır, tahliye sürecinin en önemli anahtarları arasında yer alıyor.
